Yasal Önalım (Şufa) Hakkında Anayasa Mahkemesi’nin TMK m. 734 İptal Kararı

Gayrimenkul hukukunun en köklü ve uygulamada en çok ihtilaf doğuran kurumlarından biri olan yasal önalım (şufa) hakkı, 7571 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikler ve hemen ardından gelen Anayasa Mahkemesi iptal kararıyla sarsıldı.

Yasa koyucu, önalım davalarında alışılan "satış sözleşmesindeki bedel" esası yerine taşınmazın güncel "rayiç bedel" getirmiş ve Geçici Madde 1 ile bu kuralı derdest davalara da geriye yürütmüştü.

Ancak Anayasa Mahkemesi, 06.11.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 16.07.2026 tarihli ve E. 2026/23, K. 2026/162 sayılı kararıyla bu düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.

1. Yasal Önalım Hakkı ve Enflasyon Çıkmazı

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen yasal önalım hakkı; paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi verir. Amacı, paydaşlar arasına yabancı kişilerin girmesini en aza indirgemek ve mülkiyetin mevcut paydaşlar elinde toplanmasını kolaylaştırmaktır.

Klasik uygulamada önalım hakkı sahibi paydaş, alıcıya tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya ait tapu harç ve masraflarını ödeyerek payın kendi adına tescilini sağlayabilmekteydi.

Ancak özellikle enflasyonist dönemlerde ve birkaç yıldan fazla süren yargılamalarda şu iki büyük kriz doğdu:

• Alıcının Mağduriyeti: Taşınmazı 2 yıl önce satın alan alıcı, davanın sonunda alacağın yüksek değer kaybına uğraması sebebiyle taşınmazını gerçek değerinin çok altında devretmek zorunda kalıyordu.

• Tapuda Bedel Muvazaası: Taraflar tapu harcını az ödemek için bedeli düşük gösterdiğinde alıcı kendi muvazaasına dayanamıyor; paydaş ise taşınmazı çok ucuza edinebiliyordu. Tam tersi durumda ise paydaşların önalım hakkını engellemek için tapuda fahiş bedeller gösterilebiliyordu.

2. 7571 Sayılı Kanun Neleri Değiştirmişti?

Kanun koyucu, 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile şu değişiklikleri yaptı:

1. Hak Düşürücü Süre Kısaltıldı (TMK m. 733):

   Satışın hak sahibine noterle bildirilmesinden itibaren 3 aylık süre korundu; ancak satış tarihinden itibaren işleyen azami süre 2 yıldan 1 yıla indirildi.

2. Rayiç Bedel ve Nemalandırma Şartı Getirildi (TMK m. 734/2):

   Tapudaki satış bedeli yerine; hakimin dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirleyeceği, önalım hakkı sahibinin bu bedel ile tapu giderlerini nemalandırılmak üzere kesin süre içinde nakden yatırmak zorunda olduğu düzenlendi.

3. Geriye Yürüme Kuralı (Geçici Madde 1/2):

   Bu yeni kuralın, yürürlük tarihinden önce açılmış ve halen mahkemelerde görülmekte olan tüm davalarda da uygulanacağı emredildi.

3. Anayasa Mahkemesi Neden İptal Etti?

Pek çok yerel mahkemenin itirazı ve TBMM üyelerinin iptal davasını birleştiren Anayasa Mahkemesi 16.07.2026 tarihli ve E. 2026/23, K. 2026/162 sayılı kararıyla, düzenlemeyi Anayasa'nın 5'inci  ve 35'inci maddelerine aykırı bularak iptal etti.

Yıllar süren yargılamalarda tapudaki satış bedelinin değerini tamamen yitirdiği, alıcının mülkiyet hakkının korunabilmesi için rayiç bedel ve nemalandırmanın zorunlu bir denge unsuru olduğu, tapuda gösterilen resmi bedellerin gerçek değerinden düşük olduğu ve rayiç bedel yönteminin hem harç kaçağını hem de taraflar arasındaki muvazaalı bedel iddialarını bertaraf ettiği ileri sürülmüşse de azınlık görüşü olarak kalmıştır.

AYM Kararındaki İptal Gerekçeleri:

• Sözleşmenin Korunması İlkesi:

Önalım hakkı, alıcının satıcıyla yaptığı satış sözleşmesindeki şartları aynen üstlenme hakkıdır. Sözleşmedeki satış bedeli yerine mahkemenin belirleyeceği rayiç bedelin dayatılması, tarafların serbest iradesini tamamen yok saymaktadır.

• Adil Dengenin Bozulması:

  Mahkemenin belirlediği rayiç bedel alıcının ödediğinden yüksek çıkarsa, üçüncü kişi alıcı haksız kazanç elde edecektir.

  Rayiç bedel alıcının fiilen ödediği satış bedelinin altında kalırsa, alıcı haksız zarara uğrayacaktır.

• Paydaş Açısından Hukuki Belirsizlik: Davacı paydaş, dava açarken ne kadar bedel ödeyeceğini öngöremez hale gelmektedir. Yargılama sonunda takdir edilecek belirsiz bir bedelin kesin sürede yatırılmasının istenmesi hak arama hürriyetini ve mülkiyet hakkını zedelemektedir.

• Zincirleme İptal: "...rayiç bedeli..." ibaresinin iptaliyle fıkranın anlam bütünlüğü bozulduğu için 734/2'nin tamamı ve derdest davalara geriye yürümesini sağlayan Geçici Madde 1'in (2) numaralı fıkrası da zincirleme olarak iptal edilmiştir.

5. Kararın Yürürlük Takvimi ve Uygulamadaki Durum

Anayasa Mahkemesi, kararın Resmi Gazete’de yayımlandığı 6 Kasım 2026 tarihinden başlayarak dokuz ay sonra 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girmesine karar vermiştir.

Derdest Davalar ve Yeni Yasal Düzenleme Beklentisi

• 9 Aylık Ertelemenin Amacı: Hükmün derhal yürürlükten kalkmasıyla doğacak kanun boşluğunu önlemek ve TBMM'ye yeni düzenleme yapma imkanı tanımaktır.

• Derdest Davalar Ne Olacak? Geçici Madde 1'in (2) numaralı fıkrasının iptal edilmesiyle, eski davalara zorla rayiç bedel uygulanması zorunluluğunun da Anayasa'ya aykırılığı tespit edilmiştir. Mahkemelerin bu süreçte hakkaniyeti ve davanın açıldığı tarihteki hukuki güvenliği dikkate alan kararlar vermesi beklenmektedir.

• TBMM'nin Önündeki Görev: Yasama organının 06.11.2027'ye kadar hem sözleşme iradesini hem de alıcının enflasyon karşısında ezilmesinden koruyan ara bir mekanizmayı (örneğin satış bedelinin dava süresince TEFE/TÜFE veya yasal faizle güncellenerek nemalandırılması gibi denkleştirici adalet formüllerini) yasalaştırması gerekecektir.

Anayasa Mahkemesi'nin bu kararı; mülkiyet hakkı ve sözleşme özgürlüğü ilkelerinin, pratik enflasyonist çözümler uğruna feda edilemeyeceğinin altını çizmiştir. Önalım kurumunun doğası gereği bir "sözleşmeye halef olma" hakkı olduğunu hatırlatan Mahkeme, yasa koyucuya daha dengeli, ölçülü ve her iki tarafın haklarını eşzamanlı gözeten yeni bir kanun yapma ödevi yüklemiştir.