Apartman ve Site Yönetimi: Yönetim Planı

Apartman ve site yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında gerekli olup sitenin işleyişi ve pek çok kuralını içeren, toplu yaşamı düzenleyen kurallar ve usuller bütünüdür. Diğer bir deyişle, yönetim nezdinde kat malikleri arasındaki hukuku düzenleyici ve belirleyici bir sözleşmedir.

1. Giriş ve Yönetim Planı Tanımı

---

Yönetim Planı birden çok bağımsız bölümden oluşan yapılar ile ortak alanların düzenli işletilmesini, bakım-onarımını ve mali yönetimini sağlamak üzere kurulan zorunlu bir kurumsal yapıdır. Ortak yaşamın huzur ve güvenliğini temin etmek, aidatların tahsilini ve ortak karar alma süreçlerini şeffaflaştırmak site yönetiminin birincil amacını oluşturur.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28’inci maddesinde; yönetim planının uyuşmazlıkların çözümünde tüm malikleri bağlayıcı bir sözleşme olduğu açıkça belirtilmiştir.

KMK m. 28:

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33'üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

2. Yönetim Planının Düzenlenmesi ve Değiştirilmesi

---

Öncelikle apartman veya site yönetimi, bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne giderek ilgili yönetim planını edinebilmektedir. Bu edinmiş oldukları taslağa kendi aralarında belirledikleri hükümleri ve düzenlemeleri işleyerek söz konusu apartman veya site yönetim planını oluşturabilecektir.

İlgili yönetim planı;

• Hukuka ve kanun hükümlerine aykırılık içermemelidir,

• Kat malikleri için kolaylaştırıcı ve iyileştirici hükümler içermelidir,

• Kat maliklerinin ve genel yaşayanların ihtiyaç ve istekleri doğrultusunda şekillendirilmelidir,

• KMK kapsamında zorunlu unsurları içermeli ve bu hususlar açıkça belirtilmelidir,

• Ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların tespiti ve çözümünde yönetime yardımcı olmalıdır.

Zaman içerisinde gerekli görüldüğü noktalarda yönetim planında değişiklik yapılması gerekebilmektedir. Bu şekilde bir değişiklik için ise bütün kat maliklerin beşte dördünün oyu gerekmektedir. Örneğin, 100 kat malikinin olduğu bir toplantıda yönetim planının değiştirilebilmesi için en az 80 oy aranmaktadır.

İlgili değişiklikler karar alınması akabinde tüm kat maliklerini, mirasçılarını ve haleflerini bağlayıcı niteliktedir. Ancak KMK m. 33 kapsamında kat maliklerinin dava hakkı saklıdır.

3. Yönetim Planının İptali ve Dava Hakkı

---

Aynı Kanunun 33’üncü maddesinde yer verilen “Hakimin müdahalesi” başlıklı hüküm gereğince kurul tarafından verilen kararlara veya yönetim planı değişikliklerine ilişkin olarak ilgili kat malikleri;

• Toplantıya katılmayanlar öğrenme tarihinden başlayarak 1 ay içinde ve her halükarda 6 ay içinde,

• Toplantıya katılıp aleyhe oy verdiği anlaşılanlar ise karar tarihinden itibaren 1 ay içinde, gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak kararın iptalini isteyebilir.

  
  

Toplantıya katılarak lehe oy verenlerin ise dava hakkı yoktur. Yanı sıra kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu koşullarda süre şartı aranmaz.

KMK m. 33:

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32'nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz...